☕

Vita Cafe Bình Dương

Kế hoạch kinh doanh & Trình cổ đông

📋 Đặc Tả Dự Án 🔌 Kế Hoạch Chi Tiết 🚀 Lộ Trình MMP 📊 Bảng Tính & Rủi Ro
BÁO CÁO ĐẦU TƯ 2026

VITA CAFE BÌNH DƯƠNG

Đề án Chuyển đổi Mô hình 2 trong 1: Cafe Điểm Tâm Sáng & Bar/Lounge Cao Cấp

Tối ưu hóa công suất mặt bằng 209.7m² tại khu vực trung tâm Bình Dương. Khai thác hai dòng doanh thu độc lập ca sáng và ca tối, khống chế Cost nguyên liệu ở mức 30%.

Dự án Vita Cafe Bình Dương 01 / 10
Cơ Hội Thị Trường

Mô Hình Chuyển Đổi Linh Hoạt 2 Trong 1

  • Quy mô mặt bằng vàng: Khai thác 209,7 m² tại trung tâm Bình Dương, bao gồm 169 m² kinh doanh đón khách và 40,7 m² làm phụ trợ/kho.
  • Tổng công suất thiết kế: 76 chỗ ngồi chia làm hai khu vực: Phòng kính điều hòa (50 ghế) và Hành lang vách kính thoáng đãng (26 ghế).
  • Giải quyết bài toán F&B: Tối ưu hóa chi phí cố định (mặt bằng 108M/tháng) bằng cách đón khách 20 giờ mỗi ngày thông qua hai mô hình độc lập Sáng và Tối.

Khung Giờ Vận Hành

🌅 CA SÁNG (06:00 - 10:00):

Cafe điểm tâm sáng nhanh, phục vụ tại chỗ & mang đi cho nhân viên văn phòng.

🌌 CA TỐI (14:00 - 24:00):

Không gian Bar/Lounge cao cấp, phục vụ rượu vang/cocktail, tiếp khách doanh nhân & chuyên gia nước ngoài.

Mô hình kinh doanh 2-in-1 02 / 10
Phân Khúc Khách Hàng

Khách Hàng Mục Tiêu Ca Sáng & Tối

🌅

Khách Hàng Ca Sáng

  • 👥 Đối tượng: Nhân viên văn phòng lân cận, cư dân khu vực trung tâm, độ tuổi từ 20 - 35.
  • ⚡ Nhu cầu chính: Phục vụ ăn sáng/đồ uống nhanh, vệ sinh, bao bì tiện lợi mang đi.
  • 💰 Chi tiêu bình quân: 50.000đ – 80.000đ / lượt khách.
🌌

Khách Hàng Ca Tối

  • 👥 Đối tượng: Doanh nhân, đối tác tiếp khách, chuyên gia nước ngoài tại Bình Dương, độ tuổi 35 - 50.
  • 🍸 Nhu cầu chính: Không gian yên tĩnh, sang trọng, nhạc lounge nhẹ nhàng, danh mục rượu phong phú.
  • 💰 Chi tiêu bình quân: 300.000đ – 700.000đ / lượt khách.
Khách hàng mục tiêu 03 / 10
Vận Hành Thực Tế

Quy Trình Chuyển Đổi Không Gian Ngày - Đêm

Bảo đảm quy trình chuyển ca nhịp nhàng trong khung giờ chuẩn bị để thay đổi hoàn toàn diện mạo quán:

06:00

Vận Hành Ca Sáng

Mở cửa phục vụ cafe phin, bánh mì thịt, phở nóng nhanh gọn. Nhạc nhẹ buổi sáng, ánh sáng tự nhiên tràn ngập.

10:00

Thu Dọn & Đóng Ca

Đóng ca sáng, nhân viên thu dọn bàn ghế, kiểm kho quầy bếp sáng, chuyển giao nguyên liệu.

10:00-14:00

Chuyển Đổi Không Gian

Bartender tối setup bar. Chuyển hệ đèn LED sang tone vàng trầm ấm, bật nhạc deep house/lofi. Bày trí quầy rượu kệ gỗ.

14:00

Mở Cửa Ca Tối

Mở cửa Bar/Lounge đón tiếp các đối tác kinh doanh, chuyên gia đến bàn việc và thưởng thức cocktail/vang cao cấp.

24:00

Đóng Quán & Báo Cáo

Đóng cửa, kiểm đếm két tiền mặt ca tối, khóa két và xuất báo cáo vận hành trong ngày.

Quy trình chuyển đổi không gian 04 / 10
Quản Lý Chi Phí Nguyên Liệu

Thực Đơn Cốt Lõi & Kiểm Soát Giá Vốn (Cost 30%)

  • Quy tắc khống chế Cost 30%: Chi phí nguyên liệu thực phẩm và thức uống bắt buộc được tính toán định lượng (Recipe) chi tiết để chiếm tối đa 30% giá bán ra.
  • Thực đơn sáng tối ưu: Tập trung món nhanh, sạch: Bánh mì (30k-50k), Phở (55k), Cafe (35k), Nước quả tươi (55k).
  • Thực đơn tối cao cấp: Thức ăn nhẹ (200k-350k), Set mix (700k), Rượu vang nhập khẩu (190k/ly, 800k-2M/chai), Cocktail nghệ thuật (280k/ly).
  • Dịch vụ Whisky ký gửi: Khách mua chai rượu Whisky (4M) hoặc Rum (2M) được dán tem niêm phong ghi mã số ký gửi lại quán tiếp khách cho các lần sau.
Nhóm Sản Phẩm Giá Bán Cost Nguyên Liệu (30%)
Cà phê truyền thống 35.000đ 10.500đ
Phở điểm tâm sáng 55.000đ 16.500đ
Cocktail nghệ thuật 280.000đ 84.000đ
Rượu vang đỏ (ly) 190.000đ 57.000đ
Whisky (Chai ký gửi) 4.000.000đ 1.200.000đ
Thực đơn & Giá vốn nguyên liệu 05 / 10
Kế Hoạch Tài Chính

Dự Toán Chi Phí Đầu Tư Ban Đầu (CAPEX)

Tổng ngân sách chuẩn bị đầu tư cải tạo mặt bằng và trang trí nội thất của dự án:

Hạng Mục CAPEX Ngân Sách (VND) Tỷ Lệ
Phí chuyển nhượng quyền thuê 1.400.000.000đ 30,6%
Thiết kế & Thi công nội ngoại thất 2.600.000.000đ 57,0%
Tiền thuê nhà trong 2 tháng thi công 216.000.000đ 4,7%
Nguyên liệu, dụng cụ F&B ban đầu 200.000.000đ 4,4%
Rượu Whisky, cigar trưng bày kệ bar 100.000.000đ 2,2%
Hệ thống phần mềm POS bán hàng 10.000.000đ 0,2%
Tổng CAPEX Giải Ngân 4.526.000.000đ 100%
  • Phí chuyển nhượng mặt bằng: 1,4 tỷ đồng để sở hữu địa điểm vàng đắc địa khu vực trung tâm Bình Dương.
  • Thi công trọn gói: 2,6 tỷ đồng cải tạo cách âm phòng kính, xây dựng hệ thống cấp thoát nước quầy bar chuyên dụng và thiết kế decor ánh sáng cao cấp.
  • Dự phòng thi công: Trả 2 tháng tiền thuê mặt bằng cải tạo thô (~216 triệu) và sắm sửa dụng cụ ly tách cao cấp phục vụ.
Dự toán đầu tư ban đầu CAPEX 06 / 10
Chi Phí Vận Hành

Dự Toán Chi Phí Định Phí Hằng Tháng (OPEX)

  • Tiền thuê mặt bằng: Chi phí mặt bằng cố định 108 triệu/tháng cho quy mô 209,7m².
  • Quỹ lương nhân sự cố định: 71 triệu/tháng cho 8 nhân sự chính (1 quản lý, 2 phục vụ ca sáng, 1 lễ tân, 1 đầu bếp chính ca sáng, 1 bartender chính ca tối, 1 tạp vụ và 1 bảo vệ ngoài cửa).
  • Vật tư và Tiện ích hằng tháng: Khoảng 28 triệu/tháng bao gồm tiền điện nước, internet, rác thải và gia hạn dịch vụ lưu trữ POS.
  • Chi phí biến phí nguyên liệu: Chiếm đúng 30% doanh thu thực tế tương ứng với từng kịch bản công suất lấp đầy ghế.
Hạng Mục Định Phí Cố Định Chi Phí / Tháng (VND)
Mặt bằng (209,7 m²) 108.000.000đ
Lương nhân sự (8 nhân sự chính) 71.000.000đ
Hóa đơn điện, nước, internet quán 20.000.000đ
Khí gas đun nấu quầy bếp 4.000.000đ
Sửa chữa, bảo trì máy móc phát sinh 3.000.000đ
Đổ rác thải và phí vệ sinh dịch vụ 600.000đ
Tổng Định Phí Cố Định (OPEX cố định) 206.600.000đ
Chi phí vận hành hằng tháng 07 / 10
Dự Phóng Tài Chính

Doanh Thu & Lợi Nhuận Theo Kịch Bản Công Suất

Công suất tối đa (100% lấp đầy 76 ghế): Ca sáng đạt 3.8M/ngày, Ca tối đạt 30.4M/ngày. Tổng doanh thu 100% đạt 34.2M/ngày (~1,026 tỷ/tháng).

Kịch bản Công suất Doanh thu / Ngày Doanh thu / Tháng Cost Nguyên Liệu (30%) Định Phí Cố Định (OPEX) Lợi Nhuận Ròng / Tháng
40% Công suất 13.680.000đ 410.400.000đ 123.120.000đ 206.600.000đ 80.680.000đ
60% Công suất (Kỳ vọng) 20.520.000đ 615.600.000đ 184.680.000đ 206.600.000đ 224.320.000đ
80% Công suất 27.360.000đ 820.800.000đ 246.240.000đ 206.600.000đ 367.960.000đ
100% Công suất tối đa 34.200.000đ 1.026.000.000đ 307.800.000đ 206.600.000đ 511.600.000đ
Giả lập kịch bản tài chính 08 / 10
Phân Tích ROI

Điểm Hòa Vốn Vận Hành & Tỷ Suất Thu Hồi Vốn

Điểm Hòa Vốn Vận Hành

Doanh Thu Hòa Vốn: ~295.140.000đ / tháng

Tại điểm này, doanh thu thu về sau khi khấu trừ 30% Cost nguyên vật liệu vừa đủ để trang trải toàn bộ định phí cố định (206,6 triệu đồng hằng tháng). Mức doanh thu này chỉ yêu cầu tương đương khoảng **28,8% công suất lấp đầy** của quán mỗi ngày.

Thời Gian Thu Hồi Vốn (ROI)

Mức 60% công suất: ~20.4 tháng hoàn vốn

Với tổng vốn đầu tư ban đầu CAPEX giải ngân là **4,566 tỷ VND**, thời gian thu hồi vốn dự kiến tương ứng với công suất thực tế:

  • • Ở mức 40% công suất: ~56.5 tháng hoàn vốn.
  • • Ở mức 60% công suất: ~20.4 tháng (Khoảng 1.7 năm).
  • • Ở mức 80% công suất: ~12.4 tháng (Khoảng 1 năm).
Điểm hòa vốn & thu hồi vốn ROI 09 / 10
Quyết Định Trình Cổ Đông

Lộ Trình Triển Khai & Biểu Quyết Giải Ngân

Giai đoạn 1 & 2

Khảo sát thiết kế & Thi công phần thô: Hoàn thiện 3D, xin cấp phép VSATTP/rượu/PCCC, thi công đi dây đường điện nước và quầy bar gỗ đá.

Thi công
Giai đoạn 3 & 4

Hoàn thiện nội thất & Tuyển dụng đào tạo: Lắp đặt âm thanh LED vàng lounge, tuyển dụng 8 nhân viên chính thức và chạy Soft Opening ca sáng/tối.

Chuẩn bị mở cửa
Giai đoạn 5

Khai trương Grand Opening: Hoạt động 100% công suất phục vụ, kích hoạt Whisky ký gửi cho khách VIP và báo cáo tài chính hàng tháng.

Vận hành chính thức

KÊU GỌI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG BIỂU QUYẾT THÔNG QUA

Thông qua đề án chuyển đổi và ký duyệt phê duyệt giải ngân nguồn vốn đầu tư ban đầu 4,56 tỷ VND để khởi động dự án.

Lộ trình triển khai & Biểu quyết 10 / 10